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回顧第三季，全球不動產證券市場延續升浪，其中澳洲、歐洲及美國累積漲幅達兩至四成，表現較香港及新加坡強勁。至於未來不動產市場投資如何選擇？筆者認為，景氣復甦初期由價格被低估帶動的強勁反彈並不令人意外，但中長期而言，價格上漲的動力是否延續、能否走得長久，還是得回歸基本面，而經濟發展的趨勢與企業財務結構健全度可作為判斷依據。
香港豪宅售價頻創新高，十月份某地產商公寓式豪宅賣出每呎7萬元的天價，比有全球最昂貴大樓之稱的英國倫敦「海德公園1號」售價還貴了18%，經濟勢力東移的現象可見一斑、也直接地在香港樓市顯現。
事實上，今年以來香港樓價回升了25%，已經相當接近去年六月的高位，而分區來看，九龍及新界地區則已率先回到一九九八年中的水平，整體樓市復甦的動力頗為強勁。
另一方面，雖近日香港政府要求銀行價值2,000萬港元以上的住宅物業貸款成數由目前七成降至六成，抑制熱錢持續流入樓市，雖可能衝擊短線地產類股投資信心，然而豪宅購屋者一般多由現金支付，且2,000萬港元以上住宅僅佔今年首九個月總成交量2%，該政策對整體樓市的實質衝擊應有限。
留意財政是否穩健
根據香港政府公布的數據顯示，截至今年九月底住宅供應量僅4.7萬戶，為○四年以來最低水平，預計住宅供應短缺將繼續支撐香港樓價。
投資不動產相關證券要參考房地產增值效益、又要兼顧風險，有兩個很重要的考量重點：第一，收益率是否具吸引力，分別比較全球各區域一○年REITs預期配息殖利率，新加坡高達6.6%，全球居冠，其次為香港5.7%，比日本及美國的5.4%及5%來得高；第二，需注意財務體質是否穩健，以全球各區域REITs及不動產企業淨負債相對盈利比 （net debt/ebitda）為標準，已發展國家包括日本、英國、美國及澳洲等債務槓桿普遍偏高，顯示新興亞洲地產證券的財務結構相對較佳。
筆者認為，由於不動產證券市場自今年三月以來經過大幅反彈，短線可能面臨調整。不過，基於寬鬆貨幣政策的影響，對亞洲不動產景氣的看法依然樂觀，且仍有為數不少資產及管理質素佳、價值面具吸引力，股價相對淨資產價值仍有10%至20%折讓價的公司具備長期投資優勢。
灝天資產管理董事 楊偉基
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